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财经正前方中国版 REITs 要来了(中国reits最新消息)

备受市场期待的REITs渐行渐近

中国版 REITs 要来了(中国reits最新消息)

中国的试点有何特殊之处?

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公募基金发行REITs

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普通投资者如何参与?

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9月4日晚间,上交所、深交所双双发布公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿,用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为。这是继证监会8月7日发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》之后,两大交易所同时发布征求意见稿。显而易见,基础设施公募REITs试点工作正持续推进。

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据中国证券报消息,上交所首批试点项目库和储备项目库已有多单项目,主要集中在高速公路、仓储物流、产业园三大领域。

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REITs全称为不动产投资信托基金,是向投资者发行的收益凭证,而募集的资金将投资于不动产,并向投资者分配投资收益。

在国外,REITs就是投资人把钱交给专业运营商业地产的机构,由基金经理代替投资人去投资, 酒店、写字楼、购物中心、工业园等等都可以成为标的,而且REITS每年至少要把90%净利润拿出来分红。与其它国家不同,中国版REITs目前主要落地在基础设施领域,不过中国的REITs将以公募基金形式面市,这让中国的普通投资人有了新的期待。

招商证券研究发展中心

房地产行业主管分析师

赵可

原始权益人的角度来讲,我去做这个REITs的目的不是为了做清盘或者是把我这个资产就卖了,我是为了回笼更多的资金去发展更多的商业,比如说我出售了我一部分高速公路的股权,我是不是可以回收资金去投资于更多的高速公路?我的本质是为了做大我的规模的,是为了提高我的周转能力的。所以我觉得这就是现在我们强调的REITS乃至基础设施REITS,跟过去的简单投资住宅的一个区别。

宜信财富首席经济学家

李琳

中国版公募REITs坚持权益导向,可以盘活大量的存量资产,提升直接融资的比例,有利于防范地方债务风险,降低杠杆率,同时有助于通过市场化吸引社会资本参与基金项目,借助资本市场的定价机制,推动基础设施的建设的高质量的发展。

2019年,中国基建投资额占GDP比重为18%,是发达国家的数倍。促成这一现象的原因之一,是因为中国作为发展中国家,基建需求较大、基建存量仍然不足;其次,是由于中国的制度优势,大规模基建的效率较高,每年的基建规划空间较大。在此背景下,公募REITs作为基础设施领域投融资机制的重大创新,有助于盘活存量资产,促进基础设施高质量发展,势必具有较大的发展空间。

宜信财富首席经济学家

李琳

从行业的角度来看,将会优先支持基础设施补短板的项目,鼓励新型基础设施开展试点。主要的包括主要包括仓储物流项目,包括收费、公路、铁路、机场、港口项目,包括城镇的污水垃圾处理,包括城镇供水、供电、供气供热项目,包括数据中心、人工智能智能计算中心项目,包括5G通讯、铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目,包括智能交通、智能能源、智能城市一些项目。但是明确地说到酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

REITs是通过发行股份或收益凭证募集资金,由专门机构进行不动产投资经营管理,并将投资收益按高额比例分配给投资者。简单来说,对投资者而言,REITs的投资门槛较低,它与已有的公募基金参与形式类似,有基金账户就可以参与交易。

上交所、深交所发布的公募REITs业务相关配套文件的公开征求中,透露出的重要信息是,管理部门对REITs的回报率是有要求的,在4%以上。而这种要求会倒逼更多的高质量的基础设施得以发展。

宜信财富首席经济学家

李琳

普通投资者购买REITs基金和购买其它公募基金没有差异。在国内公募REITs产品推出来之前,国内投资者购买REITs主要有三个渠道,第一是直接购买QDII基金,投资美国房地产REITs基金;第二个渠道就是通过开通沪港通账户,直接投资香港REITs基金;第三是开通每股账户,直接投资该市场中的REITs基金。

招商证券研究发展中心

房地产行业主管分析师

赵可

在中国我们买REITs,可能最终是买一个基金的这份额,是一个公募基金。 那么其实我们看比如说美国或者日本这样的市场,它可能和买一般的股票没有什么大的差别,但本质的这个还是一样的,都是通过某种形式去持有了底层,享有底层资产带来的股息的回报,以及资产的增长带来的我们讲的股票价格的上涨,是两重的回报。

中国的REITs,收益和风险介于股票和债券之间,比债券有更多的想象空间,且试点形式为公募基金,可以把产品直接卖给普通投资者,产品更具有普惠性。但是,任何上市公司都可能因为市场表现不同而导致其股票收益产生波动,REITs也同样。 从以往的经验来看,REITs在海外市场,基本上表现出与股指同步的趋势,尽管在某些特定阶段表现出较高的相对收益,但如今已经不明显。同时,在市场整体环境面临冲击的环境下,相应指数在对应市场中是否会表现出更低的回撤,也是投资者需要具体甄别的。不过,REITs提供的分红派息整体稳定,对部分能够以派息考核业绩的投资者而言更加适合。而且REITs各产品之间的分化较大,其成长性除了取决于资产质量之外,也与管理人的专业管理、收购以及处置决策等等密切相关。

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中国版REITs如何投资

编辑:李皓敏、巴塔木

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