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投资商铺商铺怎么选?“价值”千万的商铺投资宝典,满满都是经验教训

每一个热衷于商铺投资的购房者,都有一套属于自己生意经,不过,以前“一铺养三代”的说法,早已成为过去时...

商铺怎么选?“价值”千万的商铺投资宝典,满满都是经验教训

现在商铺投资面临新的困境:临主街的不一定火,“好地段”不一定易出租,面积大不一定划算...

商铺怎么选?“价值”千万的商铺投资宝典,满满都是经验教训

如何从业态分布及园区规划挑选好的商铺位置?

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为此,房报君特别走访了极具代表性的世纪广场新城大街附近商铺,给大家分析分析住宅底商投资的那些事。

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2年前,W先生在月伴林湾购买住宅之余,用多余的闲钱,以10499元/㎡的单价,在二期入手了一套临近出入口,面积220㎡跃层商铺。

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以下是W先生购买商铺的主要原因:

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1)客源足:商铺步行五分钟之内,有月伴林湾、万龙世纪城、耶鲁印象、众诚·一品东南四个小区,已经入住,常住人口多。

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2)位置好:新城大街主街,附近有会展中心,轻轨3号线,且步行十分钟可达净月大学城,相比于邻街商铺,有人流量优势。对面是世纪广场农贸市场,可吸引餐饮行业经营者。当时周边配套尚未成熟,没有大型商场,住宅底商有优势。

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3)现房价低:相比于市面期房,当时二期商铺为实景现房,可节省等待时间。且价位同比项目一期和对面小区临街商铺,具有一定优势。

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与附近规划中的九年一贯制教育用地相距300米左右,符合未来预期。

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从签订合同的那一刻起,W先生就畅想着靠收租金坐等收钱的日子。

然而,始料未及的是,自打商铺钥匙入手以来,就一直饱受着“凉凉”的落寞。

令人不解的是,同一个小区,一期与二期“受热”不均。同一个区域,主路新城大街竟然PK不过易忽视的烟台路。

当商铺变“伤铺”,一旦决策失误,超过70%的空置率,锁定的就是多达千万的资产。

现如今,W先生投资的住宅,已经从当初的七千多,涨到了一万一左右,简装两室一厅,租金2600元/月,但商铺却始终处于闲置待租状态。

对此,W先生表示,虽然当初商铺投资还是新手,但知道商铺是长期投资,因此听了置业顾问的介绍之后,也做了多方考察,咨询了相关投资人士的建议,遭遇尴尬确实始料未及。

于是,看起来可以赚得盆满钵满的一笔账,就这样不知所以的遭遇了压本打击。

月伴林湾1期商铺示意

月伴林湾2期商铺示意

根据W先生的描述,房报君在附近走了一圈,发现了一些问题。

首先,这是一个目标客群充足,但购买力极其分散的区域。

从图中我们可以发现,小区之间看似很近,但形成组团的却很少。

比如月伴林湾,一期7栋住宅比较集中,对面是万龙世纪城。

而二期4栋住宅比较分散,且对面是农贸市场,在人气上输了一截。因此,一期租金高、闲置率低,商铺更火不无道理,这一点,万龙世纪城烟台路商铺相比两侧火爆,与和众城·一品东南一街之隔有很大关系,而处于“孤地”的耶鲁印象,角色更为尴尬。

农贸市场业态

其次,商铺也有“鄙视链”,跃层产品的市场反馈并不乐观。

依然以月伴林湾和万龙世纪城为例:月伴林湾主要为双层商铺,万龙世纪城绝大多数为单层。从租赁比例来看,百分之八十的经营者更倾向于一层商铺或者二层商铺的底商,跃层产品在一定程度上被经营者嫌弃。其中,单层面积在80-100㎡左右的产品更受青睐。

毕竟,相比于双层商铺而言,单层商铺店面更加明显,租金更低,同等面积利用率较高,方便照看实用性更强。而双层商铺,因有诸多限制,会被列入备选方案。

比如,月伴林湾二期双层商铺,主要面积段集中在220㎡左右,年租金12-15万之间。而万龙世纪城,面积在80-100㎡居多,租金根据临街情况及商铺密度的不同,年租金在7-9万左右,餐饮及服务业店面也更为集中。

此外,房报君还发现,整体处于“孤单”境地的耶鲁印象,虽然南侧商铺遭遇“滑铁卢”,但临近新城大街一侧,因业态集中且区别于其他区域,而形成一个小热点。

耶鲁印象洗车行

一枝独秀的烟台路,也因餐饮集中,人气更为聚集。

烟台路餐饮业态

对于商铺投资而言,成也人流量,败也人流量。

人流量大,意味着“翻牌子”可能性高,租客生意好,商铺好出租,租金回报率也会更高,而人流量不足,租客生意不好,自然会退租,想要租出去也会十分困难。

对此,隐形目标客群“伪流量”现象需要特别关注。

比如,对于W先生的商铺而言,分散的居住氛围并不会形成期待的客源。

距离大学生虽然步行10分钟,但若是毫无差异化,店面不具备吸引力,在周边大型商业集中的情况下,并不是真正的目标人群,而规划的九年一贯制教育用地现在仍是一片工厂,所谓的学区效应更是遥遥无期。

但值得一提的是,月伴林湾二期商铺也并非无药可救,不过房报君探查后觉得,业态需要重新调整:

首先要避开超市、生鲜。

小区11栋楼,几乎每栋楼都配备一个超市,加上万豪世纪广场欧亚商超,已经十分密集。此外,商铺对面就是“早市”,极容易被争客源。

业态可选择餐饮

目前来看,整个区域的餐饮氛围还有待成熟,临近农贸市场,采购方便,如果能够把店面做出特色,获得认可,在目前尚待成熟且租金不高的时间点,加之辐射半径居中,利用美团等工具,可弥补地理缺陷。

另外长久考虑也可选择教育机构

目前看来,虽然规划的教育用地遥遥无期,但整个区域的教育需求十分突出,且大学城可做师资储备,做出口碑之后,临近轻轨的交通优势能延长有效客群。

规划中教育用地(目前地上建筑未拆除)

月伴林湾二期商铺(较稳定业态)

有人说,商铺投资很像赌博,买对了坐等收钱,买差了租不出、卖不掉,玩的就是一个胆战心惊。

但房报君的建议则是,商铺属于耐久产品,切勿投机。对此,房报君有以下几点建议:

1、勤于走访:实地调查居住人群,商铺密度以及行走习惯动线和整体消费水平,作出精准选择。

2、考虑产品:双面临街优于单侧临街,尽量别选内街。周边绿化尽量不要对店面有遮挡,停车位要齐备。

3、查清规划:避开高架、断路及未知地段,要综合考虑投资前景,做好决策。

综上:商铺投资,是中产以上阶层玩的游戏,缺乏经验需要慎重。

对于投资商铺的技巧,你了解吗?还有哪些问题,欢迎文末留言提问!

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